Logi sisse ☰ | Lihtotsing
Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alusedVastu võetud 26.01.2017 nr 16 Määrus kehtestatakse riigivaraseaduse § 91 lõike 1 alusel. 1. peatükk Üldsätted ja terminid§ 1. Üldsätted(1) Määrusega kehtestatakse hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute (edaspidi üürileping) tingimused ja kasutustasu kujunemise alused vara riigile kasutamiseks võtmisel. (2) Määrust kohaldatakse üürimisel, rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel. Rentimisel ja kasutusvalduse seadmisel ei kohaldata § 3. (3) Määruse kohaldamisel arvestatakse riigivaraseaduse § 2 lõikes 31 ja § 91 lõikes 3 sätestatud erisusi. § 2. Terminid Määruses kasutatakse termineid järgmises tähenduses: 2. peatükk Üürilepingu tingimused ja kasutustasu kujunemine§ 3. Üürilepingu tingimused(1) Riigivara valitseja või volitatud asutus (edaspidi riigiasutus) kasutab üürilepingu sõlmimisel lisas 1 «Üürilepingu tüüpvorm» toodud vormi. (2) Eritingimustes on pooltel võimalik kokku leppida lähtuvalt tehingu asjaoludest. Eritingimuste punktide 1–9 numeratsiooni ja pealkirju ei ole pooltel lubatud muuta. Alapunktide numeratsiooni ja pealkirju on lubatud muuta. (3) Tüüptingimused kehtivad poolte vahel allkirjastamata ja neid ei ole lubatud muuta. Tüüptingimustes sätestatud tingimustest erinevalt on pooltel õigus lepingu eritingimustes kokku leppida vaid juhul, kui: § 4. Teenused(1) Üüri- ja kõrvalteenuste kirjeldamisel üürilepingus lähtutakse kinnisvara korrashoiu heast tavast. (2) Üürilepingus lepitakse kokku poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel ja üürileandja osutatavate üüri- ja kõrvalteenuste liigitus vähemalt järgmiste valdkondade kaupa: (3) Üürilepingus lepitakse vajaduse korral kokku üürileandja osutatavate teenuste täpsemad tingimused, teenuste maksumus ja selle muutmise tingimused, kulude aruandluse ja tasaarvestuse tingimused ning üürniku teenuste tellimisel osalemise tingimused. § 5. Parendustöö (1) Parendustöö käesoleva määruse tähenduses on tegevus, mille peamine eesmärk on: (2) Parendustööde tegemine lepitakse kokku parendustööde kokkuleppes, mis sisaldab parendustööde sisu, mahtu, tähtaegu, kaasnevate kulutuste hüvitamise tingimusi ja korda. § 6. Üüri kujunemine(1) Üür on turupõhine, välja arvatud § 7 lõikes 1 sätestatud juhul või kui üürilepingu kehtivuse ajal tehakse üürniku soovil üüripinnal parendustöid, mille eest tasutakse kulupõhiselt. (2) Turupõhine üür kujundatakse erinevate pakkumuste võrdlemisel. Pakkumuste võrdlemisel võetakse võimaluse korral arvesse ka kõrvalteenuste tasu. (3) Erinevate pakkumuste võrdlemine ei ole kohustuslik, kui turupõhise üüri suuruse on hinnanud riigiasutus, § 2 punktis 3 nimetatud äriühing või üldiselt tunnustatud ekspert ja üürileping sõlmitakse turupõhistel tingimustel või turupõhistest tingimustest soodsamalt. (4) Turupõhist üüri võib lepingus kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni kolm protsenti, kui selliselt on eritingimustes kokku lepitud. (5) Turupõhist üüri võib muuta lõikes 4 sätestatust suuremas ulatuses, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi, sealhulgas lepitakse kokku üüripinnal tehtavates parendustöödes, mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. (6) Pikemaks tähtajaks kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse üüri suurus üle vähemalt iga viie aasta järel. 3. peatükk Erisused kinnisvara sisetehingu korral§ 7. Üüri kujunemise erisused kinnisvara sisetehingu korral(1) Kinnisvara sisetehingu korral kujundatakse üür üldjuhul kulupõhiselt, arvestades §-des 8–10 sätestatut. Kulupõhine üür koosneb kapitalikomponendist, remondikomponendist ja üüriteenuste komponendist. (2) Turupõhist üüri rakendatakse üksnes juhul, kui turupõhine üür on kujundatud erinevate pakkumuste võrdlemisel. (3) Kui üürilepingu kehtivuse ajal teeb üürileandja üürniku soovil üüripinnal parendustöid, lepitakse kokku üürile kapitalikomponendi lisamises või kokkulepitud kapitalikomponendi muutmises või mõlemas. Kapitalikomponendi lisamisel või selle muutmisel tuleb järgida §-s 8 sätestatut. § 8. Kulupõhise üüri kapitalikomponent(1) Kapitalikomponent on tasu üüripinna soetamiseks ja parendamiseks kasutatud kapitali eest. Kapitalikomponendi arvutamise valem ja arvutamise tingimused on sätestatud lisas 2 «Kapitalikomponendi arvutamine kinnisvara sisetehingutel». (2) Valemi lähteandmed lepitakse poolte vahel kokku, lähtudes lisas 2 sätestatust. Kui pooled ei jõua kokkuleppele, tellib üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti, üldiselt tunnustatud eksperdilt hinnangu lähteandmete kohta. Hinnangu koostamise kulud kannavad pooled võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. (3) Kapitalikomponenti ei muudeta indeksi alusel. Kapitalikomponenti võib muuta üksnes juhul, kui lepitakse kokku parendustööde tegemises või § 6 lõikest 6 tulenevatel alustel. (4) Kui kapitalikomponendis kokkuleppimise ja üüri arvestamise alguse vahel on ette näha parendustööde maksumuse täpsustumine, lepitakse kokku kapitalikomponendi täpsustamise tingimused. § 9. Kulupõhise üüri remondikomponent(1) Kulupõhise üüri remondikomponent on tasu remonttööde eest. Remondikomponendi suurus arvutatakse selliselt, et prognoositavate remonttööde kulude nüüdisväärtus ja tasutavate remondikomponendi maksete nüüdisväärtus oleksid võrdsed. Diskontomäärana kasutatakse lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali perioodilist tulumäära. (2) Juhul kui üüripinna omandi mitterahalise sissemaksena üürileandjale võõrandamisel ei ole remondikomponendi suuruse arvutamisel lähtutud lõikes 1 kirjeldatud põhimõttest ja remondikomponendi suurus ei ole piisav üürileandja kohustuste täitmiseks, lepitakse eritingimustes kokku üürileandja vastutuse ulatus. (3) Paragrahvi 6 lõikes 6 nimetatud üüri suuruse ülevaatamisel arvestatakse eelmiste perioodide remondikomponentide maksete summat, üürileandja tehtud remonttööde tegelikke kulusid, järgmistel perioodidel tehtavate remonttööde prognoositavat mahtu ja kulusid ning kehtivat, lisa 2 punkti 2 kohaselt kinnitatud kapitali perioodilist tulumäära. (4) Remondikomponenti ei muudeta indeksi alusel. § 10. Kulupõhise üüri üüriteenuste komponent(1) Kulupõhise üüri kohustuslikeks üüriteenusteks on teenused, millega tagatakse vara majanduslik säilimine. Sellisteks teenusteks on haldamine, tehnohooldus ja omanikukohustused. (2) Kulupõhise üüri üüriteenuste komponenti võib kokku lepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni kolm protsenti, kui selliselt on eritingimustes kokku lepitud. 4. peatükk Rakendussätted§ 11. Üleminekusätted(1) Enne käesoleva määruse jõustumist algatatud üürilepingu sõlmimise menetluse võib lõpule viia enne käesoleva määruse jõustumist kehtinud tingimustel ja korras kuue kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest arvates. (2) Enne käesoleva määruse jõustumist sõlmitud üürilepingule kohaldatakse üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud määrust ja käesolevat määrust kohaldatakse poolte kokkuleppel. § 12. Määruse rakendamise erisused kinnisvara sisetehingule üleminekuperioodil(1) Üleminekuperiood on kuni kaheaastane periood, mida rakendatakse kinnisvara sisetehingule, kui üürnikuks on see riigiasutus, kes kasutas üürilepingu esemeks olevat kinnisasja enne kinnisasja võõrandamist § 2 punktis 3 nimetatud riigi äriühingule. (2) Üleminekuperiood algab üürilepingu jõustumisest või, juhul kui enne üürilepingu sõlmimist on sama äriühinguga sõlmitud leping üürilepingu objektiks oleva üüripinna haldusteenuste osutamiseks, teenuste osutamise lepingu jõustumisest arvates. Üleminekuperiood lõpeb üürilepingu või sellele eelnevalt sõlmitud haldusteenuse lepingu jõustumisele järgneva aasta 31. detsembril. (3) Üleminekuperioodil kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi: (4) Üleminekuperioodi rakendamisel tehakse kindlaks, kas üüripinnal esineb puudusi. Puuduste esinemise korral lepitakse kokku puuduste kõrvaldamise tähtpäev või tähtpäev, mis ajaks vastav kokkulepe sõlmitakse. Koos puuduste kõrvaldamise tähtpäevaga lepitakse kokku puuduste kõrvaldamiseks vajalike remont- ja parendustööde eest tasumises ning vajaduse korral muud tingimused. Kuni puuduste kõrvaldamise tähtpäevani kohaldatakse üürilepingule järgmisi erisusi: (5) Pärast üleminekuperioodi lõppemist makstava üüri suuruse kohta esitab üürileandja üürnikule prognoosi hiljemalt üleminekuperioodi lõppemisele eelneva aasta 1. aprillil, lähtudes käesolevas määruses sätestatust. § 13. Määruse kehtetuks tunnistamineVabariigi Valitsuse 30. septembri 2013. a määrus nr 142 «Hoonestatud kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused» tunnistatakse kehtetuks.
|