ID-kaart

Lihtotsing

Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)
Riigikogu 16.12.2020 seadus; jõustumiskuupäev 14.01.2021

redaktsioon 14.01.2021 [RT I, 04.01.2021, 2]

Välja kuulutanud
Vabariigi President
21.12.2020 otsus nr 685

Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)

Vastu võetud 16.12.2020

Võlaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 284 lõikes 2 asendatakse sõna ˮsuurenemisestˮsõnaga ˮtõstmisestˮ;

2) paragrahvi 284 lõike 3 esimene lausemuudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮKui üürnik saab käesoleva paragrahvi lõikes 2nimetatud teate, võib ta lepingu 30 päeva jooksul teate saamisest arvatesüles öelda, teatades ülesütlemisest 30 päeva ette.ˮ;

3) paragrahv 287 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 287. Leppetrahvikokkulepe eluruumi üürimisel

(1) Kokkulepe, millega eluruumi üürnikkukohustatakse rahalise kohustuse rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.

(2) Kokkulepe, millega eluruumi üürniku käesolevaspeatükis ettenähtud õiguse kasutamine seotakse mingi rahasumma maksmisega, ontühine.

(3) Üürileandja ja eluruumi üürnik võivadkirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida leppetrahvimaksmises, kui üürnik rikub oluliselt mitterahalist kohustust. Rikkumine, millepuhul leppetrahvi maksmises kokku lepitakse, peab olema täpselt kindlaks määratud.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatudleppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsentikokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- japarenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, ühekuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20 protsentikokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- japarenduskuludest, juhul kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik,ühe kuu kohta.

(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatudleppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldadatagatisraha arvelt.ˮ;

4) seadust täiendatakse §-ga 2871 järgmises sõnastuses:

ˮ§ 2871. Viivisekokkulepe eluruumiüürimisel

(1) Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandjaja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lausessätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastavkokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

(2) Kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigusnõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korralviivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teiseslauses sätestatud viivisemäära, on tühine.ˮ;

5) seaduse 15. peatüki 3. jao pealkirimuudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ3. jagu
Üür, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludˮ;

6) paragrahv 292 muudetakse ja sõnastataksejärgmiselt:

ˮ§ 292. Kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud

(1) Lisaks üürimaksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud)üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormiskokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasuüürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepinguesemeparendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

(11) Eluruumi üürilepingu korral peabüürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoonelepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingusõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kuiüürnik ja üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseksvajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine.

(2) Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimaseltutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.ˮ;

7) paragrahvi 294 tekst muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮKui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tulebüüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid makstapärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokkuleppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksmaüüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu lõppemisel.ˮ;

8) paragrahv 295 tunnistatakse kehtetuks;

9) paragrahvi 296 lõige 1 muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürnik ei pea maksma üüri ega kandmakõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil taei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatudpuuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja temakasutusse.ˮ;

10) paragrahvi 299 pealkiri muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 299. Üüri tõstmineˮ;

11) paragrahvi 299 lõike 1 punktis 1asendatakse sõnad ˮkuue kuuˮ sõnaga ˮaastaˮ;

12) paragrahvi 299 lõike 2 punktis 2asendatakse sõnad ˮüür suurenebˮ sõnadega ˮüüri tõstetakseˮ;

13) paragrahvi 299 täiendatakse lõikega 5järgmises sõnastuses:

ˮ(5) Vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumiüürilepingus võib kokku leppida, et üürileandjal on õigus ühepoolselt üüritõsta või käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud viisil lepingut muuta.Nimetatud kokkulepe on kehtiv üksnes tingimusel, et üürileandjal on õigus üüritõsta mitte rohkem kui kord aastas. Üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolsemuutmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud.ˮ;

14) paragrahvi 300 tekstmuudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Kokkulepe eluruumi üüri perioodilise suurenemise kohta kehtib üksnes juhul, kui:
1) üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga ja
2) üür ei suurene rohkem kui kord aastas ja
3) üüri suurenemise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud kas konkreetse summana, protsendimäärana või indeksina.

(2) Üüri perioodilisesuurenemise kokkulepe võib olla sõlmitud selliselt, et üür suureneb lepinguskokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel. Kui pooled on kokkuleppinud, et üür suureneb üürniku teavitamisel,teatab üürileandja üüri suurenemisest kirjalikku taasesitamistvõimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette.ˮ;

15) paragrahvi 301 pealkiri muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮ§ 301. Eluruumi üüri ülemäärane tõstmineˮ;

16) paragrahvi 301 lõiked 1 ja 2 tunnistataksekehtetuks;

17) paragrahvi301 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ(3) Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud. Üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud eelkõige, kui:
1) see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul;
2) kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused või
3) üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas üüritava ruumi või hooneosa seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum või hooneosa tavaliselt vastab, energiatõhususe parandamiseks või muul viisil kasutusväärtuse tõstmiseks.ˮ;

18) paragrahvi 301 täiendatakse lõikega 4järgmises sõnastuses:

ˮ(4) Üürileandja võib üüri tõstaproportsionaalses ulatuses, arvestades eelkõige, et parenduste ja muudatustetegemiseks vajalikud kulud oleksid jaotatud mõistliku aja peale.ˮ;

19) paragrahvi 302 lõige 1 muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürnik võib eluruumi üüri suuruse vaidlustadaja nõuda selle alandamist üüriarvestuse aluse olulise muutumise, eelkõigekulude vähenemise tõttu, alates avalduse esitamisest üürikomisjonile võikohtule.ˮ;

20) paragrahvi 303 pealkirjast jäetakse väljasõnad ˮvõi suurenemiseˮ;

21) seadust täiendatakse §-ga 3031 järgmises sõnastuses:

ˮ§ 3031. Eluruumi üürilepinguerakorraline ülesütlemine üüri tõstmise tõttu

Kui üürileandjatõstab üüri käesoleva seaduse § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksulalates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatadessellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu käesolevaparagrahvi alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.ˮ;

22) paragrahvi 308 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

ˮ(11) Kui üürileandja on rahuldanudtagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, võib ta üürnikult nõuda tagatisrahataastamist eluruumi üürilepingus kokkulepitud ulatuses. Üürnik võib tagatisrahataastada käesoleva paragrahvi lõike 1 teises lauses sätestatud korras. Esimene osatuleb maksta pärast seda, kui üürileandja esitab nõude tagatisrahataastamiseks.ˮ;

23) paragrahvi 308 täiendatakse lõigetega 4 ja5 järgmises sõnastuses:

ˮ(4) Tagatisraha ja sellelt kogutud intressei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetlusesüürileandja vastu.

(5) Üürnik võib kokkuleppel üürileandjagatagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega käesoleva seaduse § 98 lõigetes1 ja 2 sätestatud tingimustel.ˮ;

24) paragrahvi 316 tekst muudetakse jasõnastatakse järgmiselt:

ˮ(1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui:
1) üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega;
2) võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või
3) võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

(2) Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigusüüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõuetasaarvestada ning ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärastülesütlemisavalduse saamist.

(3) Üürileandja võibüürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui taon andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevusetasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.

(4) Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandjamäärata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul võlgnevust ei tasu, loebüürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

(5) Kui üürnik viivitab tasumisega, võib üürileandjaüürilepingu käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel üles öelda täiendavattähtaega andmata, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksulvähemalt kahel korral täitnud kohustused alles lõikes 3 nimetatud täiendavatähtaja jooksul või pärast seda.

(6) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punkti 1tähenduses on tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- japarenduskulude oluline osa vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoonekorrashoiu- ja parenduskulud.ˮ;

25) paragrahvi 319 lõike 1 esimene lausemuudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

ˮKui kuulutatakse välja üürniku pankrot, võibüürileandja nõuda tulevase üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- japarenduskulude maksmise tagatist.ˮ;

26) paragrahvi 323 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses:

ˮ(11) Käesoleva paragrahvi lõike 1teises lauses sätestatut ei kohaldata juhul, kui üüritud asi võõrandataksetäite- või pankrotimenetluses.ˮ;

27) paragrahvi 328 lõike 1 punkt 1 muudetakseja sõnastatakse järgmiselt:

ˮ1) üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude võihoone korrashoiu- ja parenduskulude eest;ˮ;

28) paragrahvi 334 täiendatakse lõikega 21 järgmises sõnastuses:

ˮ(21) Eluruumi üürilepingu korralvõivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormiskokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis,et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kuluminevõi halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatu ei kohaldu asjadele, mille üürileandjaon andnud koos ruumidega üürniku kasutusse.ˮ;

29) paragrahvi 334 lõiget 4 täiendatakse pärastsõna ˮkahjuhüvitistˮ tekstiosaga ˮ, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 21 sätestatud kuludekandmise kokkulepe või vastav kokkulepe äriruumi üürilepingus või leppetrahvikokkulepeüüritud asja tagastamiskohustuse rikkumise puhuksˮ;

30) paragrahv 337 muudetakse ja sõnastataksejärgmiselt:

ˮ§ 337. Ettemakstud üüri, kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tagastamine

Kui üürnik on üüri, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- japarenduskulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peabüürileandja ettemaksu koos käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressigaüürnikule tagastama.ˮ.

Henn Põlluaas
Riigikogu esimees

avalikgif